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陆新之的博客

生意、商业、企业、房地产、金融

 
 
 

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关于我

陆新之,商业观察家,亨通堂文化传播机构的创办人之一。他长期致力于研究中国商业环境转变和解读企业案例。他最新一本书是《有钱好好用》。 他曾历任《三联生活周刊》主笔,《经济观察报》财经主笔,新版《中国房地产报》核心采编成员,综合性时政周刊《新世纪》主编。出版有《王石管理日志》、《王石是怎样炼成的》、《巨商是怎样练成的》、《总裁论道》、《解读郎咸平》和《理解今日中国的财经文本》等书。

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[转载]别拿日本楼市泡沫说事  

2013-11-03 15:27:00|  分类: 转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对日本地产泡沫的更深层次分析。原文地址:别拿日本楼市泡沫说事作者:清议清议:别拿日本楼市泡沫说事 王石说:一二线城市房价上涨与日本泡沫时代何其相似。 很遗憾,他说错了。 以下四点,可以证明目前国内楼市与当年日本楼市泡沫破灭之间不具可比性。 首先,与当前国内真实城镇化率不到40%相对照,日本的城镇化率早在上个世纪七十年代便达到75%,截止1992年日本楼市泡沫开始破灭时,已超过80%。房价上涨几乎伴随城镇化的全过程,这是世界性的经济规律,中国成为例外的可能性很小。 其次,日本楼市泡沫破灭与楼市贷款结构严重异化关系密切。据1996年2月日本《经济学人》杂志提供的数据,七大住宅金融专门公司(简称“住专”)面向开发商的贷款比例在1980年仅为4.4%,但到了1991年,这一比例大幅提升到78.4%。与此同时,住专面向个人的贷款比例1980年高达95.6%,到1991年降至21.6%。对开发商贷款多了,楼市供给增长就会加速;对个人购房贷款少了,楼市的需求就会相应减少,如此贷款结构异化无疑是楼市供过于求的原因。然而,国内的情况是,个人住宅贷款余额远远大于房地产开发贷款,并且个人住宅贷款占全部楼市贷款的比重越来越高。以工商银行为例
,2012年个人住宅贷款余额1.34万亿,比上年增长12.6%;针对开发商的房地产贷款余额0.52万亿,比上年减少4.3%;个人住宅贷款占楼市贷款合计的72%,比上年提升3.2个百分点。 第三,日本楼市与股市的关系极为密切,在股市泡沫破灭前,始终是股市带着楼市火,股价带着地价涨,但在1989年底日本股市泡沫破灭后,尤其是在日经平均股价到1992年跌破15000日元(之前峰值是38915日元)之后,日本楼市泡沫终于破灭。国内的情况恰好相反,自2007年11月以来,A股熊了6年,但楼市在这6年里新房价格翻了一番还多。显然,如果说日本股市泡沫破灭是楼市泡沫破灭的前兆,那么,这和国内的现状完全不搭界。 第四,日本楼市泡沫破灭的深层次原因是银行体系的信用危机。由于日本银行在泡沫时代甚至股市泡沫破灭后的头几年里拒绝采用公允价值会计原则,不良资产坏账拨备对贷款余额的比例仅为0.3%,几乎完全不能覆盖泡沫破灭所带来的不良资产风险,尤其是在银行大量持股并因此直接承担了日本股市泡沫破灭近四分之一的跌价损失情况下。据日本学者宫崎义一介绍,截止1991年3月,日本所有银行真实的不良资产对贷款余额的比例高达10.59%
原文地址:别拿日本楼市泡沫说事作者:,是上述名义不良资产比例的35倍。如果加以核销,合计35万亿日元的未拨备不良资产将严重冲击日本银行体系的核心资本充足率。这也是日本此后维持了十几年贷款负增长的原因。从这一点看,由于目前国内商业银行不良贷款率低于1%,而坏账拨备对贷款余额的比例高达2.5%,加上10%以上的核心资本充足率,20%的对央行存款准备金率,以及不持有股票等等,与日本当年泡沫破灭前的情况完全不同。 其实,中日两国楼市的最大区别在于,日本是土地私有制,中国是土地国家所有制;日本不存在土地的政府收储和拍卖,而中国的土地收储和拍卖完全掌握在政府手里;日本的土地除了极少量军事、国家公园、皇寝陵墓外均处在上市状态,而中国的土地上市率即便在城市(含郊区)也不到20%。 别的就不多说了,仅供大家参考。 清议

,2012年个人住宅贷款余额1.34万亿,比上年增长12.6%;针对开发商的房地产贷款余额0.52万亿,比上年减少4.3%;个人住宅贷款占楼市贷款合计的72%,比上年提升3.2个百分点。 第三,日本楼市与股市的关系极为密切,在股市泡沫破灭前,始终是股市带着楼市火,股价带着地价涨,但在1989年底日本股市泡沫破灭后,尤其是在日经平均股价到1992年跌破15000日元(之前峰值是38915日元)之后,日本楼市泡沫终于破灭。国内的情况恰好相反,自2007年11月以来,A股熊了6年,但楼市在这6年里新房价格翻了一番还多。显然,如果说日本股市泡沫破灭是楼市泡沫破灭的前兆,那么,这和国内的现状完全不搭界。 第四,日本楼市泡沫破灭的深层次原因是银行体系的信用危机。由于日本银行在泡沫时代甚至股市泡沫破灭后的头几年里拒绝采用公允价值会计原则,不良资产坏账拨备对贷款余额的比例仅为0.3%,几乎完全不能覆盖泡沫破灭所带来的不良资产风险,尤其是在银行大量持股并因此直接承担了日本股市泡沫破灭近四分之一的跌价损失情况下。据日本学者宫崎义一介绍,截止1991年3月,日本所有银行真实的不良资产对贷款余额的比例高达10.59%清议:别拿日本楼市泡沫说事

 

王石说:一二线城市房价上涨与日本泡沫时代何其相似。

 

很遗憾,他说错了。

原文地址:别拿日本楼市泡沫说事作者:清议清议:别拿日本楼市泡沫说事 王石说:一二线城市房价上涨与日本泡沫时代何其相似。 很遗憾,他说错了。 以下四点,可以证明目前国内楼市与当年日本楼市泡沫破灭之间不具可比性。 首先,与当前国内真实城镇化率不到40%相对照,日本的城镇化率早在上个世纪七十年代便达到75%,截止1992年日本楼市泡沫开始破灭时,已超过80%。房价上涨几乎伴随城镇化的全过程,这是世界性的经济规律,中国成为例外的可能性很小。 其次,日本楼市泡沫破灭与楼市贷款结构严重异化关系密切。据1996年2月日本《经济学人》杂志提供的数据,七大住宅金融专门公司(简称“住专”)面向开发商的贷款比例在1980年仅为4.4%,但到了1991年,这一比例大幅提升到78.4%。与此同时,住专面向个人的贷款比例1980年高达95.6%,到1991年降至21.6%。对开发商贷款多了,楼市供给增长就会加速;对个人购房贷款少了,楼市的需求就会相应减少,如此贷款结构异化无疑是楼市供过于求的原因。然而,国内的情况是,个人住宅贷款余额远远大于房地产开发贷款,并且个人住宅贷款占全部楼市贷款的比重越来越高。以工商银行为例

 

以下四点,可以证明目前国内楼市与当年日本楼市泡沫破灭之间不具可比性。

 

,是上述名义不良资产比例的35倍。如果加以核销,合计35万亿日元的未拨备不良资产将严重冲击日本银行体系的核心资本充足率。这也是日本此后维持了十几年贷款负增长的原因。从这一点看,由于目前国内商业银行不良贷款率低于1%,而坏账拨备对贷款余额的比例高达2.5%,加上10%以上的核心资本充足率,20%的对央行存款准备金率,以及不持有股票等等,与日本当年泡沫破灭前的情况完全不同。 其实,中日两国楼市的最大区别在于,日本是土地私有制,中国是土地国家所有制;日本不存在土地的政府收储和拍卖,而中国的土地收储和拍卖完全掌握在政府手里;日本的土地除了极少量军事、国家公园、皇寝陵墓外均处在上市状态,而中国的土地上市率即便在城市(含郊区)也不到20%。 别的就不多说了,仅供大家参考。

首先,与当前国内真实城镇化率不到40%相对照,日本的城镇化率早在上个世纪七十年代便达到75%,截止1992年日本楼市泡沫开始破灭时,已超过80%。房价上涨几乎伴随城镇化的全过程,这是世界性的经济规律,中国成为例外的可能性很小。

 

其次,日本楼市泡沫破灭与楼市贷款结构严重异化关系密切。据1996年2月日本《经济学人》杂志提供的数据,七大住宅金融专门公司(简称“住专”)面向开发商的贷款比例在1980年仅为4.4%,但到了1991年,这一比例大幅提升到78.4%。与此同时,住专面向个人的贷款比例1980年高达95.6%,到1991年降至21.6%。对开发商贷款多了,楼市供给增长就会加速;对个人购房贷款少了,楼市的需求就会相应减少,如此贷款结构异化无疑是楼市供过于求的原因。然而,国内的情况是,个人住宅贷款余额远远大于房地产开发贷款,并且个人住宅贷款占全部楼市贷款的比重越来越高。以工商银行为例,2012年个人住宅贷款余额1.34万亿,比上年增长12.6%;针对开发商的房地产贷款余额0.52万亿,比上年减少4.3%;个人住宅贷款占楼市贷款合计的72%,比上年提升3.2个百分点。

,是上述名义不良资产比例的35倍。如果加以核销,合计35万亿日元的未拨备不良资产将严重冲击日本银行体系的核心资本充足率。这也是日本此后维持了十几年贷款负增长的原因。从这一点看,由于目前国内商业银行不良贷款率低于1%,而坏账拨备对贷款余额的比例高达2.5%,加上10%以上的核心资本充足率,20%的对央行存款准备金率,以及不持有股票等等,与日本当年泡沫破灭前的情况完全不同。 其实,中日两国楼市的最大区别在于,日本是土地私有制,中国是土地国家所有制;日本不存在土地的政府收储和拍卖,而中国的土地收储和拍卖完全掌握在政府手里;日本的土地除了极少量军事、国家公园、皇寝陵墓外均处在上市状态,而中国的土地上市率即便在城市(含郊区)也不到20%。 别的就不多说了,仅供大家参考。

 

第三,日本楼市与股市的关系极为密切,在股市泡沫破灭前,始终是股市带着楼市火,股价带着地价涨,但在1989年底日本股市泡沫破灭后,尤其是在日经平均股价到1992年跌破15000日元(之前峰值是38915日元)之后,日本楼市泡沫终于破灭。国内的情况恰好相反,自2007年11月以来,A股熊了6年,但楼市在这6年里新房价格翻了一番还多。显然,如果说日本股市泡沫破灭是楼市泡沫破灭的前兆,那么,这和国内的现状完全不搭界。

 

第四,日本楼市泡沫破灭的深层次原因是银行体系的信用危机。由于日本银行在泡沫时代甚至股市泡沫破灭后的头几年里拒绝采用公允价值会计原则,不良资产坏账拨备对贷款余额的比例仅为0.3%,几乎完全不能覆盖泡沫破灭所带来的不良资产风险,尤其是在银行大量持股并因此直接承担了日本股市泡沫破灭近四分之一的跌价损失情况下。据日本学者宫崎义一介绍,截止1991年3月,日本所有银行真实的不良资产对贷款余额的比例高达10.59%,是上述名义不良资产比例的35倍。如果加以核销,合计35万亿日元的未拨备不良资产将严重冲击日本银行体系的核心资本充足率。这也是日本此后维持了十几年贷款负增长的原因。从这一点看,由于目前国内商业银行不良贷款率低于1%,而坏账拨备对贷款余额的比例高达2.5%,加上10%以上的核心资本充足率,20%的对央行存款准备金率,以及不持有股票等等,与日本当年泡沫破灭前的情况完全不同。

 

其实,中日两国楼市的最大区别在于,日本是土地私有制,中国是土地国家所有制;日本不存在土地的政府收储和拍卖,而中国的土地收储和拍卖完全掌握在政府手里;日本的土地除了极少量军事、国家公园、皇寝陵墓外均处在上市状态,而中国的土地上市率即便在城市(含郊区)也不到20%。

,是上述名义不良资产比例的35倍。如果加以核销,合计35万亿日元的未拨备不良资产将严重冲击日本银行体系的核心资本充足率。这也是日本此后维持了十几年贷款负增长的原因。从这一点看,由于目前国内商业银行不良贷款率低于1%,而坏账拨备对贷款余额的比例高达2.5%,加上10%以上的核心资本充足率,20%的对央行存款准备金率,以及不持有股票等等,与日本当年泡沫破灭前的情况完全不同。 其实,中日两国楼市的最大区别在于,日本是土地私有制,中国是土地国家所有制;日本不存在土地的政府收储和拍卖,而中国的土地收储和拍卖完全掌握在政府手里;日本的土地除了极少量军事、国家公园、皇寝陵墓外均处在上市状态,而中国的土地上市率即便在城市(含郊区)也不到20%。 别的就不多说了,仅供大家参考。

 

别的就不多说了,仅供大家参考。

 

 

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