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陆新之的博客

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关于我

陆新之,商业观察家,亨通堂文化传播机构的创办人之一。他长期致力于研究中国商业环境转变和解读企业案例。他最新一本书是《有钱好好用》。 他曾历任《三联生活周刊》主笔,《经济观察报》财经主笔,新版《中国房地产报》核心采编成员,综合性时政周刊《新世纪》主编。出版有《王石管理日志》、《王石是怎样炼成的》、《巨商是怎样练成的》、《总裁论道》、《解读郎咸平》和《理解今日中国的财经文本》等书。

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[转载]日本地价泡沫破灭的真正原因(中)  

2010-04-06 22:07:00|  分类: 地产改变中国 |  标签: |举报 |字号 订阅

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清议先生论地产,笔力千钧,屡屡有脱俗角度。

清议:日本地价泡沫破灭的真正原因(中)

 

如果不考虑土地的财阀垄断与土地融资问题,日本战后的房地产市场环境总体上是良好的。比如说,据内阁府《平成19年(2007)经济白皮书》提供的数据,1955~1991年,按当年价格计算,日本GDP累计增长52.9倍,劳动者报酬增长70.1倍,后者更高的增幅在恩格尔系数大幅下降的前提下成为刺激私人购房支出的原动力。

 

再比如说,论及土地在日本国民总资产构成中所占的比重,1955年为30.6%,1972年日本列岛改造论抛出后达到32.0%,为战后最高记录,至地价泡沫破灭前的1991年降为28.4%。土地资产比重的相对稳定,至少可以说明日本的地价泡沫不是宏观及整体性的,而是微观及结构性的。

 

日本微观结构性地价泡沫的关键,在于财团法人对土地资源的过度垄断。应当说,这个问题最早在战后美军管制时期便已初见端倪。据说当初日本企业的土地资产占总资产的比重在一半左右,几乎是自有资本的百分之百。此后,由于日本银行在向企业发放中长期贷款时大都要求以土地作为抵押,有多少土地放多少贷款,地价涨了,授信额度随之相应扩大。受此牵引,日本企业在战后扩张当中不断大肆购买土地,并以土地扩张作为产能及市场扩张的前提,最终形成了土地的财阀垄断。记得当年华尔街分析师在评价日本汽车产业如何克服上个世纪九十年代石油冲击时曾写道:丰田公司像是一个在自己的土地上捎带生产汽车的大地主。受益于地价上涨与日本银行对土地质押物的青睐,日本汽车工业不仅轻松度过石油冲击,而且还能在美国同行财务捉襟见肘的时侯大肆投资升级。

 

虽然上述日本劳动者报酬增幅大大领先于GDP增幅,但是按照当年劳动人口统计的人均劳动报酬增幅,1955~1991年之间为较低的67.13倍。这与同期日本市街地价66.3倍的累计涨幅大体一致。由于地价上涨刚性十足,而劳动者报酬上涨具有一定粘性,主要是广大中低收入者报酬增幅低于国内平均水平,这便产生了一个严重问题,即土地的财阀垄断越严重,中低收入者距离楼市的距离就越远。

 

此外,地价的大幅上涨也成为严重制约日本基础设施建设的障碍,限制了进一步提升日本竞争力的步伐。

 

日本政府在1991年抛出了针对土地制度的两项重大改革,并在次年开始执行。一是开征土地税,即土地持有者税(不包括政府拥有、公益用途及1000平米以下住宅用地或转让价格较低的土地),与此前的市町村固定资产税相比,名义增幅为100%,实际增幅为200%以上(主要是调整计税折价幅度所致)。二是推广50年定期租地权,期满后重新交易。

 

在很大程度上,日本政府的上述改革可以归纳为土地制度民主化,即通过加大税收来弱化土地的私有制色彩,通过缩短定期租地权来加快土地资源的重新分配,从而让更多的中低收入者有机会实现买房梦想。

 

值得重视的一点是,住宅用地使用权期限过长,加上较低的遗产税(目前中国的政策是直系亲属之间房产免税继承),是助长贫富分化的元凶(将来更是如此),结果是有房人家的孩子有房,无房人家的孩子没房。想想看,当劳动不能成为有房的基本途径时,社会将变成何等模样?

 

其实,日本的上述改革谈不上创新。几乎所有发达国家早在日本之前就已完成房地产制度的民主化改革。在增加税赋的情况下,包括流转税、持有税、遗产税等,所谓的土地私有制获得极大的公有性质。

 

1992年,日本地价开始下跌,长期聚集在财阀垄断与土地融资基础上的地价泡沫终于破灭。

 

不过,由于中日两国之间土地制度完全不同,加上国内用于安居工程的资金主要来自商品房市场,以及至今不到15%的全民商品房普及率,所以,在中国加快住宅领域的民主化进程中,不会也不应当出现类似日本的地价泡沫破灭。

 

在中国,房地产最好的状态恐怕应当是:富人穷人各得其所,允许富人高价买房,用富人的钱为穷人盖更多的保障性住宅。而最糟糕的状态,莫过于在房价问题上挑动群众斗群众,结果是富人有钱买不到房,政府财政拮据没钱为穷人盖房,而供求规律决定房价继续上涨,越上涨矛盾越大,最终逼近社会颠狂。

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