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陆新之的博客

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陆新之,商业观察家,亨通堂文化传播机构的创办人之一。他长期致力于研究中国商业环境转变和解读企业案例。他最新一本书是《有钱好好用》。 他曾历任《三联生活周刊》主笔,《经济观察报》财经主笔,新版《中国房地产报》核心采编成员,综合性时政周刊《新世纪》主编。出版有《王石管理日志》、《王石是怎样炼成的》、《巨商是怎样练成的》、《总裁论道》、《解读郎咸平》和《理解今日中国的财经文本》等书。

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卖出地王的钱能投入到安居房建设吗?  

2010-03-18 08:19:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陆新之

这几天的北京拍卖地热闹,在地王刺激大众神经之余,其实是有个值得关注的事情,那就是到目前为止,北京仅住宅用地拍卖收入已超过426亿元。照此计算,全年卖地收入合计即使扣除前期投入也能达到1000亿元。

一千亿元能盖多少安居房?根据分析家清议的计算,如果按每户70平米、每平米建筑成本1900元(这个标准应不算低)、土地及配套成本1000元计算,一千亿元可建造50万套安居房,解决50万户贫困家庭的住房问题。清议说,理论上,仅仅靠今年的卖地收入,如果全部投入安居房建设的话,不出三年,北京就可以大大消除中低收入人群的住房紧缺现象。

不过且慢,这只是一个理论上的计算。中金公司研究报告预计,2009年末,地方政府融资平台贷款余额(不含票据)约为7.2万亿元,其中2009年就净新增约3万亿元。其中2009年上半年为举债高峰期。而显然,这些突然增加的债务,在未来几年的偿还过程之中,就得指望大宗的收入。很不幸地,地方政府的国有土地出让收入是地方融资平台日后还债的主要来源。中国证券报记者就此采访的政府官员、专家学者普遍认为,这种借债开发、卖地还债的城市建设模式将地方政府进一步捆绑在了土地财政上,会造成地价、房价居高不下,城市建设盲目求大。

按照财政部财科所所长贾康的总结说,当本地财政收入不足以平衡财政支出的时候,地方政府除了“跑部钱进”之外,只能利用自身的行政权力,通过“自上而下”的方式压缩本级公共服务支出,同时利用辖区内资源获取预算外收入。“土地财政”就是这种“自谋财路”的结果,这不仅使预算法禁止地方政府负债的“明规则”被事实上的普遍负债这一“潜规则”强制替代,也催生了地方干部扭曲的负债观,即借债不怕还钱、自己借别人还、不还钱还能再借钱的错误逻辑。

根据最新的政府工作报告,安居工程已经成为政府的工作重点之一,自然需要投入建设的资金当然是由政府负责。从以上情况来看,政府并不是没有钱,而是有钱也不打算充分用来解决贫困家庭的住房问题。

事实上,既然商品房市场供不应求,既然房价越涨房子卖得越快,那么鼓励开发商盖更多的房子几乎是化解疏导购买欲望的关键。央行就没有必要一再压制购房需求,而是应该想方设法鼓励国内商品房市场快速发展。毕竟,各地政府能够立竿见影,从出售土地之中收取更多收入,更快、更好地解决贫困家庭住房问题。

本来,一个大叔走到售楼处买房,究竟是小金库投机还是留给儿子长大自住,要区分两者的区别本身不容易,进行防治的操作也显得捉襟见肘,那还不如用市场方法来调节需求,具体的方法,就是多提供开发土地,多收出让金,多鼓励开发商盖房。

当然,也有担心会说,土地卖得多了商品房价格可能会下降,进而威胁银行体系的信贷安全,但为何不能换一个角度来看这个事情,金融体系本身就是全民利益所在,假如热钱能够因势利导,因此解决相当多贫困家庭的住房问题,那不是大好事?取之于民用之于民,银行花钱能够换来社会的均衡,这才是最划算的投资。

在江苏淮安,已经出现了政府用卖地收入解决贫困住户的政策。这批使用权房,没有土地使用权,这是一个尝试,也是地方政府让利给当地民众的努力。其他各个城市,有多少能把卖地款转为安居房建设?不管希望是大是小,我们还是非常期待能够听到好消息——自然,这也离不开各地的两会代表对相关财政支出的监管和推动了。

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