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陆新之的博客

生意、商业、企业、房地产、金融

 
 
 

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关于我

陆新之,商业观察家,亨通堂文化传播机构的创办人之一。他长期致力于研究中国商业环境转变和解读企业案例。他最新一本书是《有钱好好用》。 他曾历任《三联生活周刊》主笔,《经济观察报》财经主笔,新版《中国房地产报》核心采编成员,综合性时政周刊《新世纪》主编。出版有《王石管理日志》、《王石是怎样炼成的》、《巨商是怎样练成的》、《总裁论道》、《解读郎咸平》和《理解今日中国的财经文本》等书。

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以公租房或可一子解双征  

2010-03-15 08:17:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陆新之

两会期间,有人再声称,买不起房是自己无能,大城市买不到就回老家买云云。这类说法过于凉薄。相对应的,希望家家一套城市中心的产权房,又显得矫情。两方意见对垒,已经到了表态站队水火不相容的地步。其实,于公众,于开发商,于社会,这种僵局都甚为不利。长此下去,乃是双输之局。

退一步虽然未必就能海阔天空,但是只有改变思路,才能使得房地产业持续发展,能够与社会有一个更合理的共存模式。否则一年房价透支了五年十年的涨幅,痛快是痛快了,但是以后的几年怎么办?许多房地产上市公司高管看着房价急涨而忧心忡忡,这不是悲天悯人,而是切身考虑。生意总得做下去的。

在房地产和住房问题被全社会普遍关注的今天,解决城市人口居住问题,最现实也最简单的方法,莫过于建立公租房保障制度,这样才有望解决人多地少,供给滞后需求的公众住房问题。

周一我与合作建房发起者于凌罡参加胡紫薇的财经访谈节目,其中大家谈及,现在大城市的房价,对于普罗大众来说,即使是回落一两成,还是买不起。或者再极端地说,房价腰斩一半,也还是很多人买不起。

过去十年,政策调整,结果是几乎社会上所有的群体的居住问题,都推向了商品化市场,城市之中连八十老妪和残障人群,如果没有十几二十年前留下来的公房,那就都得找开发商买房,找包租婆寻觅一个栖身之所,情何以堪。另外一方面,住房的供给方面,首先受到可开发的土地供给的制约;其次是公众除了产权住宅外,并无其他代替品种能够选择;再次则是各种税费都加在一套可怜的住宅之上,消费者购房成本奇高。综合来说。就是如果千军万马挤独木桥这个住宅供应思路,房价问题,将会日渐石化,成为社会解不开的死结。

发现了问题,就可以对症下药。其实在纷纷攘攘的嘈杂声音之中,相当一部分中低收入者,希望的是在离城市不太远的区域,有居住的可能,从而能够使自己以及家人获得工作与学习的权利。至于产权乃至财产性收入,并不是他们现在关注的重点。事实上,发达国家,大量存在公共租赁房的供给——也就是由政府牵头提供土地、以低成本建设、较低租金出租给中低收入人群。而且请注意,这些公共租赁房,由规划开始,就要吸取经济适用房的教训,首先区分了面向的对象,就是为了居住或者小幅度改善现时恶劣的居住状况的人群,没有产权。而且租金补贴只在一定限度,不会出现像经济适用房那样买了转手就能获利三五成乃至翻番的大漏洞。至于公共租赁房的土地、建设资金来源以及租房人群的遴选,也都有国际上成熟的具有可操作性的流程可以借鉴。具体,我们可以专文再介绍。

概而言之,当下的房地产僵局,必须疏导需求,改善供给,尤其是要突破以前的土地供应和开发体制,方能得一子解双征之效,让不同阶层,各得其所,各有盼头,这才能逐步疏导怨气,消弭各种不确定性。

(作者为资深商业观察家,出版有《王石管理日志》、《王石是怎样炼成的》和《有钱好好用》等近十本财经著作。)

公租房有五大优点:争议少,负担轻,省资源,易管理,见效快。

争议少,即不影响房价和商品房销售,因为能买得起商品房的家庭通常不会租小房子住;

负担轻,因为公租房的土地和建设资金可通过专项销售国债的形式解决,户均补贴负担远低于经济适用房和两限房;

省资源,因为公租房的人均住房、用地面积远低于商品房;

易管理,因为公租房不适合有权有钱的家庭居住,且不能转租,可以最大限度减少权利寻租;

见效快,因为公租房是在设计完全确定,资金完全到位后启动的开发项目,建设周期很短,动工十八个月内即可入住。

经过研究和借鉴大量国内外案例,建议政府以《公租房保障法》,或《公租房管理办法》的形式,规范我国的公租房供应,与各市政府的考评和奖励制度挂钩,并引入银行等专业机构共同实施和落实。

公租房制度在国外有很多成型案例,主要操作建议如下:

“参数一”:公租房所在城市上一年度城镇职工平均工资;

“参数二”:公租房所在城市上一年度城市常住人口数量;

⒈ 公租房用地的取得,设计方案的确定,施工单位的选择,及公租房建设资金的来源:公租房建设用地,应由所在城市的土地储备中心负责提供,每年提供的公租房用地,应能建设不超过“参数二”的1%套住房,每供应一套公租房,当地政府可取得“参数一”两倍的地价款;公租房设计方案,应由所在城市政府招标专业设计机构提供,单套建筑面积不应超过40平米;公租房项目应由各地政府公开招标选择有资质的承建单位,每建设一套公租房,当地政府可以取得“参数一”1.75倍的建安费;公租房地价款及建安费,由各地政府通过银行发售专项公租房国债解决,每个公租房项目的国债均应专款专用,建设资金和租金收支,均应由银行管理并公示。

⒉ 公租房国债的发售与收益:各地政府每提供一块公租房用地,并确定设计方案后,即可根据该宗地建设公租房的总套数,发行“总套数x参数一x3.75倍”的专项国债,其中,“参数一”的两倍作为地价款,1.75倍作为建安费。由于公租房项目的月租为“参数一”的2.5%,所以,公租房国债的预期年收益=2.5%x12个月÷3.75=8%,扣除20%的管理费,及5%的空租率预期后,公租房国债的预期收益约为6.08%,考虑到“参数一”的逐年上涨,非常值得投资。

⒊ 公租房的租金制度:公租房的租金建议以“参数一”作为定价基准,每套每月的租金应为“参数一”的2.5%,每年调整一次。承租人家庭月收入的25%与房租之间的差额,由当地财政补贴。承租人因故或无故拖欠租金的,应按照公积金贷款利率累计本息。各地政府可根据各承租人家庭的情况,每年适量核销承租人家庭负债。

⒋ 公租房的承租资格与申请:公租房应限在本市就业或居住,且在本市名下没有房产(包括名下房产已不存在或无法居住等情况)的中国公民申请,并由当地政府主管部门组织申请人排队抽签确定承租资格。公租房的产权归当地政府所有,不得转租,承租人每季度需住满75天(公租房项目应设置拍照门禁系统,任何人出入均需拍照登记)。承租人购房后,应在交房后三个月内,退还公租房。

⒌ 公租房项目的管理与实施:公租房的用地整理,应由所在城市的土地储备机构负责,并由城市主管部门审批;公租房用地的设计、施工,应由所在城市的规划、建设部门管理,并引入银行及银行聘请的第三方监督机构参与;公租房租金的收取和补贴,应由当地城市主管部门委托银行协助并公布收支补贴明细,对于被补贴家庭,应在所住小区统一公示,接受公众监督。当公租房社区出租率不足95%时,各地政府应邀请城市需要的外来人才承租公租房,增强城市竞争力,尽可能提高公租房国债投资人的合理收益。

⒍ 公租房制度奖励机制:为鼓励各个城市积极落实公租房保障制度,尽快解决城市人口的住房问题,建议在公租房制度中,引入以下奖励激励制度:公租房用地土地出让收益归各市政府所有;公租房项目建设资金余额由当地政府和银行平分;公租房租金收益的15%,专项用于给当地公务员发放奖金;公租房租金收益的5%作为银行参与公租房项目的服务费用;公租房国债投资收益全部免税。

通过公租房制度,可以在不影响现有房地产秩序的前提下,解决城市居民和务工人员的住房问题,希望这一制度尽快得到落实。

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