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关于我

陆新之,商业观察家,亨通堂文化传播机构的创办人之一。他长期致力于研究中国商业环境转变和解读企业案例。他最新一本书是《有钱好好用》。 他曾历任《三联生活周刊》主笔,《经济观察报》财经主笔,新版《中国房地产报》核心采编成员,综合性时政周刊《新世纪》主编。出版有《王石管理日志》、《王石是怎样炼成的》、《巨商是怎样练成的》、《总裁论道》、《解读郎咸平》和《理解今日中国的财经文本》等书。

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时代周报采访万科郁亮——首次置业的…  

2009-10-08 00:38:00|  分类: 地产改变中国 |  标签: |举报 |字号 订阅

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价成交比例达到50%,并且越来越高,没有出现流拍的现象。 虽然七八月份成交量略有下降,同比还是大幅度上升的,这与2007年出现拐点是不同的。2007年9月份政策转向的时候,我们项目集中的14个主要城市推售比已经低于1,仅有0.6、0.8,就是如果推出100万套房子,只能卖掉60万-80万套,而这还不包括库存量,表示市场已经供过于求。 但是2009年7月份,万科的推售比是0.78。这就反映了2008年库存大量消化和释放,整个供应存量大幅度下降。这样的市场显然跟2007年是不一样的。 另一方面,我们来看内部情况,万科自己的经营情况也较好。1-8月,万科累计销售面积456万平方米、金额406亿元,比上年同期增长30.8%、 29.9%。特别值得一提的是,公司在上半年采取了进取的姿态,获取土地总量512万平方米,均价只有2343元平方米。 虽然没有硬性的指标描述,回到增长的轨道应该有怎么样的增长率,但是,总体看来,市场已经稳定回升。

发展模式新思考

   时代周报:万科2009年第一次临时股东大会通过了公开增发A股,融资112亿元的议案。万科增发后是否会重拾2007年的扩张心态,现在地王频出,土地价格过高,万科是否仍会大规模拿地?

   郁亮:万科对于发展模式有了新的思考,由于土地的价格涨幅高于房价涨幅,万科的增长模式已经由“规模速度”改变为“质量效益。”

价成交比例达到50%,并且越来越高,没有出现流拍的现象。 虽然七八月份成交量略有下降,同比还是大幅度上升的,这与2007年出现拐点是不同的。2007年9月份政策转向的时候,我们项目集中的14个主要城市推售比已经低于1,仅有0.6、0.8,就是如果推出100万套房子,只能卖掉60万-80万套,而这还不包括库存量,表示市场已经供过于求。 但是2009年7月份,万科的推售比是0.78。这就反映了2008年库存大量消化和释放,整个供应存量大幅度下降。这样的市场显然跟2007年是不一样的。 另一方面,我们来看内部情况,万科自己的经营情况也较好。1-8月,万科累计销售面积456万平方米、金额406亿元,比上年同期增长30.8%、 29.9%。特别值得一提的是,公司在上半年采取了进取的姿态,获取土地总量512万平方米,均价只有2343元平方米。 虽然没有硬性的指标描述,回到增长的轨道应该有怎么样的增长率,但是,总体看来,市场已经稳定回升。

   这并不代表万科会使用高利润的模式,万科仍然坚持“不囤地,不捂盘”的发展策略,但是,现在我们更注重质量效益,在产品结构上也有所改变。我们仍然保持80%的普通住宅,不过内容有调整,这些住宅更多针对首次改善型置业和再次改善型置业。

发展模式新思考 时代周报:万科2009年第一次临时股东大会通过了公开增发A股,融资112亿元的议案。万科增发后是否会重拾2007年的扩张心态,现在地王频出,土地价格过高,万科是否仍会大规模拿地? 郁亮:万科对于发展模式有了新的思考,由于土地的价格涨幅高于房价涨幅,万科的增长模式已经由“规模速度”改变为“质量效益。” 这并不代表万科会使用高利润的模式,万科仍然坚持“不囤地,不捂盘”的发展策略,但是,现在我们更注重质量效益,在产品结构上也有所改变。我们仍然保持80%的普通住宅,不过内容有调整,这些住宅更多针对首次改善型置业和再次改善型置业。 时代周报:地价高,万科调整策略,是否表明万科之前的规模扩张不再具有市场竞争力,需要重新建立自己的模式? 郁亮:我们的总体模式仍然不会有大的变动。我也不认为这种模式在中国已经无法经营下去。因为中国还有很多土地价值没有好好挖掘。 例如,珠三角城市高铁开始建设,这将改变珠三角的格局,一些城市的潜力开始显现,高铁建设给了我很大的启发,未来还会有更多的变化产生,有更多城市的潜力可以挖掘出来。现在不能简单地认为,在中国,这种模式(规模扩张)就没有竞争力了。 更重视改善型住宅需求 时代周报:为什么万科现在更加关注首次改善型置业和再次改善型置业? 郁亮:这是因为,现在对市场的观察中,我们发现,首次置业的人数已经在悄然下降,这种情况跟人口结构的变化有关。 我们认为,未来,虽然总体来说首次置业需求的量仍然较大,但是将逐步下降,最后可能会交给二手市场来解决,一手市场将更为重视改善型住宅需求。   时代周报:地价高,万科调整策略,是否表明万科之前的规模扩张不再具有市场竞争力,需要重新建立自己的模式?

   郁亮:我们的总体模式仍然不会有大的变动。我也不认为这种模式在中国已经无法经营下去。因为中国还有很多土地价值没有好好挖掘。

时代周报:有哪些改善型产品是万科未来更为重视的? 郁亮:我们重视细分市场,比如健康住宅、老年住宅等。对于老年住宅,我们一直都在研究,虽然现在国内只有一两个产品在试水,效果也不是很明显,但是我们认为,随着人口的老龄化,现在是小众的产品,未来可能成为大众产品。 目前这种住宅最大的问题是—谁来购买。目前老年人的消费能力较低,不会购买大宗商品,而子女专门为父母购买老年住宅的动力不足,但是未来情况可能发生改变。老年人增加,经济能力增强,也需要有一个适合他们沟通交流的场所,老年住宅就可以考虑老年人沟通等等的需要,度身定做合适的产品。万科不久会推出类似的产品,并且逐步增加这种产品的比例。 万科重回增长轨道 时代周报:万科大规模融资,背后的逻辑是怎么样的?万科缺钱吗? 郁亮:此次增发是因为,万科已经确定回到了增长轨道上。我承认,万科曾经有过困惑,因为去年,公司的收益增长为负。我一直在思考,我们去年出现利润涨幅下降,这是一个拐点还是暂停? 如果是拐点,那么万科的未来则不容乐观。但是就目前外部、内部的形势来看,这不过是一个暂停。现在,万科又回到了增长的轨道上。 时代周报:您能否描述一下,万科目前的内外部形势? 郁亮:外部环境,楼市明显回暖。2009年1-7月,全国住宅市场实现销售面积4.18亿平方米、销售金额1.96万亿,同比上升37.1%、 60.4%。特别是土地市场,今年以来,特别是5月份之后,土地市场已经开始变得非常活跃。7月份后,每个月成交量已经超过1000万平方米。2008 年,大量土地流拍,但今年5月份之后,溢

   例如,珠三角城市高铁开始建设,这将改变珠三角的格局,一些城市的潜力开始显现,高铁建设给了我很大的启发,未来还会有更多的变化产生,有更多城市的潜力可以挖掘出来。现在不能简单地认为,在中国,这种模式(规模扩张)就没有竞争力了。

价成交比例达到50%,并且越来越高,没有出现流拍的现象。 虽然七八月份成交量略有下降,同比还是大幅度上升的,这与2007年出现拐点是不同的。2007年9月份政策转向的时候,我们项目集中的14个主要城市推售比已经低于1,仅有0.6、0.8,就是如果推出100万套房子,只能卖掉60万-80万套,而这还不包括库存量,表示市场已经供过于求。 但是2009年7月份,万科的推售比是0.78。这就反映了2008年库存大量消化和释放,整个供应存量大幅度下降。这样的市场显然跟2007年是不一样的。 另一方面,我们来看内部情况,万科自己的经营情况也较好。1-8月,万科累计销售面积456万平方米、金额406亿元,比上年同期增长30.8%、 29.9%。特别值得一提的是,公司在上半年采取了进取的姿态,获取土地总量512万平方米,均价只有2343元平方米。 虽然没有硬性的指标描述,回到增长的轨道应该有怎么样的增长率,但是,总体看来,市场已经稳定回升。 更重视改善型住宅需求

   时代周报:为什么万科现在更加关注首次改善型置业和再次改善型置业?

   郁亮:这是因为,现在对市场的观察中,我们发现,首次置业的人数已经在悄然下降,这种情况跟人口结构的变化有关。

   我们认为,未来,虽然总体来说首次置业需求的量仍然较大,但是将逐步下降,最后可能会交给二手市场来解决,一手市场将更为重视改善型住宅需求。

价成交比例达到50%,并且越来越高,没有出现流拍的现象。 虽然七八月份成交量略有下降,同比还是大幅度上升的,这与2007年出现拐点是不同的。2007年9月份政策转向的时候,我们项目集中的14个主要城市推售比已经低于1,仅有0.6、0.8,就是如果推出100万套房子,只能卖掉60万-80万套,而这还不包括库存量,表示市场已经供过于求。 但是2009年7月份,万科的推售比是0.78。这就反映了2008年库存大量消化和释放,整个供应存量大幅度下降。这样的市场显然跟2007年是不一样的。 另一方面,我们来看内部情况,万科自己的经营情况也较好。1-8月,万科累计销售面积456万平方米、金额406亿元,比上年同期增长30.8%、 29.9%。特别值得一提的是,公司在上半年采取了进取的姿态,获取土地总量512万平方米,均价只有2343元平方米。 虽然没有硬性的指标描述,回到增长的轨道应该有怎么样的增长率,但是,总体看来,市场已经稳定回升。    时代周报:有哪些改善型产品是万科未来更为重视的?

   郁亮:我们重视细分市场,比如健康住宅、老年住宅等。对于老年住宅,我们一直都在研究,虽然现在国内只有一两个产品在试水,效果也不是很明显,但是我们认为,随着人口的老龄化,现在是小众的产品,未来可能成为大众产品。

发展模式新思考 时代周报:万科2009年第一次临时股东大会通过了公开增发A股,融资112亿元的议案。万科增发后是否会重拾2007年的扩张心态,现在地王频出,土地价格过高,万科是否仍会大规模拿地? 郁亮:万科对于发展模式有了新的思考,由于土地的价格涨幅高于房价涨幅,万科的增长模式已经由“规模速度”改变为“质量效益。” 这并不代表万科会使用高利润的模式,万科仍然坚持“不囤地,不捂盘”的发展策略,但是,现在我们更注重质量效益,在产品结构上也有所改变。我们仍然保持80%的普通住宅,不过内容有调整,这些住宅更多针对首次改善型置业和再次改善型置业。 时代周报:地价高,万科调整策略,是否表明万科之前的规模扩张不再具有市场竞争力,需要重新建立自己的模式? 郁亮:我们的总体模式仍然不会有大的变动。我也不认为这种模式在中国已经无法经营下去。因为中国还有很多土地价值没有好好挖掘。 例如,珠三角城市高铁开始建设,这将改变珠三角的格局,一些城市的潜力开始显现,高铁建设给了我很大的启发,未来还会有更多的变化产生,有更多城市的潜力可以挖掘出来。现在不能简单地认为,在中国,这种模式(规模扩张)就没有竞争力了。 更重视改善型住宅需求 时代周报:为什么万科现在更加关注首次改善型置业和再次改善型置业? 郁亮:这是因为,现在对市场的观察中,我们发现,首次置业的人数已经在悄然下降,这种情况跟人口结构的变化有关。 我们认为,未来,虽然总体来说首次置业需求的量仍然较大,但是将逐步下降,最后可能会交给二手市场来解决,一手市场将更为重视改善型住宅需求。

   目前这种住宅最大的问题是—谁来购买。目前老年人的消费能力较低,不会购买大宗商品,而子女专门为父母购买老年住宅的动力不足,但是未来情况可能发生改变。老年人增加,经济能力增强,也需要有一个适合他们沟通交流的场所,老年住宅就可以考虑老年人沟通等等的需要,度身定做合适的产品。万科不久会推出类似的产品,并且逐步增加这种产品的比例。

万科重回增长轨道

   时代周报:万科大规模融资,背后的逻辑是怎么样的?万科缺钱吗?

   郁亮:此次增发是因为,万科已经确定回到了增长轨道上。我承认,万科曾经有过困惑,因为去年,公司的收益增长为负。我一直在思考,我们去年出现利润涨幅下降,这是一个拐点还是暂停?

发展模式新思考 时代周报:万科2009年第一次临时股东大会通过了公开增发A股,融资112亿元的议案。万科增发后是否会重拾2007年的扩张心态,现在地王频出,土地价格过高,万科是否仍会大规模拿地? 郁亮:万科对于发展模式有了新的思考,由于土地的价格涨幅高于房价涨幅,万科的增长模式已经由“规模速度”改变为“质量效益。” 这并不代表万科会使用高利润的模式,万科仍然坚持“不囤地,不捂盘”的发展策略,但是,现在我们更注重质量效益,在产品结构上也有所改变。我们仍然保持80%的普通住宅,不过内容有调整,这些住宅更多针对首次改善型置业和再次改善型置业。 时代周报:地价高,万科调整策略,是否表明万科之前的规模扩张不再具有市场竞争力,需要重新建立自己的模式? 郁亮:我们的总体模式仍然不会有大的变动。我也不认为这种模式在中国已经无法经营下去。因为中国还有很多土地价值没有好好挖掘。 例如,珠三角城市高铁开始建设,这将改变珠三角的格局,一些城市的潜力开始显现,高铁建设给了我很大的启发,未来还会有更多的变化产生,有更多城市的潜力可以挖掘出来。现在不能简单地认为,在中国,这种模式(规模扩张)就没有竞争力了。 更重视改善型住宅需求 时代周报:为什么万科现在更加关注首次改善型置业和再次改善型置业? 郁亮:这是因为,现在对市场的观察中,我们发现,首次置业的人数已经在悄然下降,这种情况跟人口结构的变化有关。 我们认为,未来,虽然总体来说首次置业需求的量仍然较大,但是将逐步下降,最后可能会交给二手市场来解决,一手市场将更为重视改善型住宅需求。

   如果是拐点,那么万科的未来则不容乐观。但是就目前外部、内部的形势来看,这不过是一个暂停。现在,万科又回到了增长的轨道上。

价成交比例达到50%,并且越来越高,没有出现流拍的现象。 虽然七八月份成交量略有下降,同比还是大幅度上升的,这与2007年出现拐点是不同的。2007年9月份政策转向的时候,我们项目集中的14个主要城市推售比已经低于1,仅有0.6、0.8,就是如果推出100万套房子,只能卖掉60万-80万套,而这还不包括库存量,表示市场已经供过于求。 但是2009年7月份,万科的推售比是0.78。这就反映了2008年库存大量消化和释放,整个供应存量大幅度下降。这样的市场显然跟2007年是不一样的。 另一方面,我们来看内部情况,万科自己的经营情况也较好。1-8月,万科累计销售面积456万平方米、金额406亿元,比上年同期增长30.8%、 29.9%。特别值得一提的是,公司在上半年采取了进取的姿态,获取土地总量512万平方米,均价只有2343元平方米。 虽然没有硬性的指标描述,回到增长的轨道应该有怎么样的增长率,但是,总体看来,市场已经稳定回升。    时代周报:您能否描述一下,万科目前的内外部形势?

   郁亮:外部环境,楼市明显回暖。2009年1-7月,全国住宅市场实现销售面积4.18亿平方米、销售金额1.96万亿,同比上升37.1%、 60.4%。特别是土地市场,今年以来,特别是5月份之后,土地市场已经开始变得非常活跃。7月份后,每个月成交量已经超过1000万平方米。2008 年,大量土地流拍,但今年5月份之后,溢价成交比例达到50%,并且越来越高,没有出现流拍的现象。

   虽然七八月份成交量略有下降,同比还是大幅度上升的,这与2007年出现拐点是不同的。2007年9月份政策转向的时候,我们项目集中的14个主要城市推售比已经低于1,仅有0.6、0.8,就是如果推出100万套房子,只能卖掉60万-80万套,而这还不包括库存量,表示市场已经供过于求。

价成交比例达到50%,并且越来越高,没有出现流拍的现象。 虽然七八月份成交量略有下降,同比还是大幅度上升的,这与2007年出现拐点是不同的。2007年9月份政策转向的时候,我们项目集中的14个主要城市推售比已经低于1,仅有0.6、0.8,就是如果推出100万套房子,只能卖掉60万-80万套,而这还不包括库存量,表示市场已经供过于求。 但是2009年7月份,万科的推售比是0.78。这就反映了2008年库存大量消化和释放,整个供应存量大幅度下降。这样的市场显然跟2007年是不一样的。 另一方面,我们来看内部情况,万科自己的经营情况也较好。1-8月,万科累计销售面积456万平方米、金额406亿元,比上年同期增长30.8%、 29.9%。特别值得一提的是,公司在上半年采取了进取的姿态,获取土地总量512万平方米,均价只有2343元平方米。 虽然没有硬性的指标描述,回到增长的轨道应该有怎么样的增长率,但是,总体看来,市场已经稳定回升。    但是2009年7月份,万科的推售比是0.78。这就反映了2008年库存大量消化和释放,整个供应存量大幅度下降。这样的市场显然跟2007年是不一样的。

   另一方面,我们来看内部情况,万科自己的经营情况也较好。1-8月,万科累计销售面积456万平方米、金额406亿元,比上年同期增长30.8%、 29.9%。特别值得一提的是,公司在上半年采取了进取的姿态,获取土地总量512万平方米,均价只有2343元/平方米。

   虽然没有硬性的指标描述,回到增长的轨道应该有怎么样的增长率,但是,总体看来,市场已经稳定回升。

发展模式新思考 时代周报:万科2009年第一次临时股东大会通过了公开增发A股,融资112亿元的议案。万科增发后是否会重拾2007年的扩张心态,现在地王频出,土地价格过高,万科是否仍会大规模拿地? 郁亮:万科对于发展模式有了新的思考,由于土地的价格涨幅高于房价涨幅,万科的增长模式已经由“规模速度”改变为“质量效益。” 这并不代表万科会使用高利润的模式,万科仍然坚持“不囤地,不捂盘”的发展策略,但是,现在我们更注重质量效益,在产品结构上也有所改变。我们仍然保持80%的普通住宅,不过内容有调整,这些住宅更多针对首次改善型置业和再次改善型置业。 时代周报:地价高,万科调整策略,是否表明万科之前的规模扩张不再具有市场竞争力,需要重新建立自己的模式? 郁亮:我们的总体模式仍然不会有大的变动。我也不认为这种模式在中国已经无法经营下去。因为中国还有很多土地价值没有好好挖掘。 例如,珠三角城市高铁开始建设,这将改变珠三角的格局,一些城市的潜力开始显现,高铁建设给了我很大的启发,未来还会有更多的变化产生,有更多城市的潜力可以挖掘出来。现在不能简单地认为,在中国,这种模式(规模扩张)就没有竞争力了。 更重视改善型住宅需求 时代周报:为什么万科现在更加关注首次改善型置业和再次改善型置业? 郁亮:这是因为,现在对市场的观察中,我们发现,首次置业的人数已经在悄然下降,这种情况跟人口结构的变化有关。 我们认为,未来,虽然总体来说首次置业需求的量仍然较大,但是将逐步下降,最后可能会交给二手市场来解决,一手市场将更为重视改善型住宅需求。


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